Строительство дома площадью от 500 до 1.000м2 занимает не более года с момента начала строительных работ. При этом стоимость 1м2 жилого дома составляет от € 900, в зависимости от сложности проекта и характера земельного участка и пожеланий клиента. Сегодня строительство нового дома в Валенсии и Испании, это хорошая альтернатива покупке готового жилья по нескольким причинам.
Условно все этапы можно разделить на следующие:
Выбор и оформление документов на покупку участка
Выбор базового проекта из каталога архитектурного бюро
Внесение изменений в проект и составление генерального плана
Проведение на земельном участке геодезических работ
Получение лицензий и разрешений на строительство
Уплата налогов, около 4,5% сметной стоимости стройматериалов
Подписание договора на строительство и подвод коммуникаций
Строительство дома, от земляных работ до внутренней отделки
Сдача в эксплуатацию с итоговым показателем затрат
Внесение объекта недвижимости в Реестр собственности
Выбор новых индивидуальных домов не так велик особенно во времена кризиса, многие строительные компании заморозили свою деятельность, некоторые разорились, а наиболее удачные – не имеют достаточного финансирования для массового строительства индивидуального жилья. Цена на работы и строительные материалы значительно упала. Снизилась заработная плата рабочих и увеличилась конкуренция на рынке труда. Сроки работ у подрядчиков снизились. В такой ситуации если построить дом самостоятельно, есть хорошие шансы построить дом по своему вкусу и сделать это дешевле и лучше если бы находились во времена строительного бума. На сегодня на рынке сложилась благоприятная ситуация для строительства индивидуальных домов самостоятельно, как индивидуальный промоутер (autopromotor), а если решили построить например дом для собственного проживания, то достаточно легко можно получить финансирование в виде кредита на строительство (préstamo del promotor), в последующем этот целевой кредит переходит в ипотечный.
С чего начинать строительство в Валенсии?
С выбора участка, и проверки исходной документации по этому участку которая подразумевает, консультацию в мэрии, в отделе архитектуры, кадастре, налоговой инспекции, регистре, по вопросам разрешенного строительства и строительных норм и ограничений на этой территории.
-
Получите подтверждение о статусе участка (для индивидуального строительства или коммерческого строительства)
-
Узнайте коэффициент застройки, объем и ограничение по высоте строительства на данном участке
-
Расстояния от дороги (улицы) и забора соседа (кому принадлежит забор)
-
Ограничения или отчуждения в случае расширения проезжей части улицы (дороги) или «зеленой зоны»
-
Если участок расположен на первой линии моря, не попадает ли он под действие закона о «Первой линии»
-
Какие коммуникации проходят по участку и где они расположены, есть ли публичное освещение
-
Удостоверьтесь насчет оплаченных муниципальных налогах
-
Удостоверьтесь в отсутствии обременений по ипотеке или других долгах
Начало строительства в городе Валенсия?
До начала строительства необходимо сделать несколько шагов:
-
Выбрать испанского архитектора и заказать проект
-
На основании проекта (на первом этапе достаточно будет базового проекта) подать документы на лицензию на строительство (licencia de obra mayor), и оплатить муниципальные сборы за лицензию примерно 5 % (в зависимости от муниципалитета) от сметной стоимости строительства указанной в памятке исполнения проекта
-
После подачи документов на лицензию, архитектор должен сделать вторую часть проекта (проект выполнения работ), после чего при наличии строительной лицензии и второй части проекта, можно приступать непосредственно к самому строительству
-
Не забывайте что наличие лицензии обязательно! В худшем варианте при наступлении страховых случаев (увечье, травмы), при отсутствии лицензии и страховок у рабочих, вина ложится на исполнителя проекта, а в случаях не решения этого вопроса, конфискация действует на строительный объект
-
Также нужно иметь ввиду участие в процессе строительства технического архитектора (aparejador) и начальника стройки (jefe de obra). Если решили построить дом на продажу, то заранее нужно заключить контракт на страхование построенного дома и на контроль качества
-
Не забудьте про контракты на лабораторные анализы по контролю качества земли и основных несущих материалов бетона, арматуры, и сертифицированного перекрытия
-
Также рекомендуем пригласить геодезиста и сделать обмеры участка, для избежания территориальных претензий со стороны соседей, выполнив эту работу, можно приступать к земляным работам
-
Если промоутер хороший российский строитель или архитектор, то начните с того что забудьте к чему привыкли в России, многому придется учится заново. Начните с языка , для общения желателен испанский язык, строительство на английском обходится дороже
-
Рабочие на стройке должны работать официально имея, страховку и контракт на ведение строительных работ. Архитектор должен быть грамотным, апарехадор должен иметь хороший опыт работ, а начальник строительства, а также девелопер должен быть опытным и порядочным
Работы можно вести по разному:
-
Нанимая подрядчиков на определенные виды работ, а остальные делаете своими силами и ведете контроль
-
Нанимая подрядчика на весь комплекс работ, и занимаясь только материалом и финансами. Для этого желательно иметь свою строительную или промоторскую компанию или выступать как ИП
Как именно строить дом в Валенсии?
Прежде всего по проекту, отступления нежелательны, если будет контроль ОСТ, отступления обойдутся дорого. Без опыта строительства в Испании, структуру здания лучше отдать компании специализирующейся на этом виде работ. Это конечно не сэкономит Ваши средства, но сэкономит нервы и поможет избежать ошибок, поскольку контсруктив всегда доставляет больше хлопот с проверяющими. Обычно поиском компетентных подрядчиков занимается девелопер который следит за общим ведением работ и помогает сэкономить финансовые активы клиента. При строительстве бассейна также не рекомендуем обращаться к специализированным подрядчикам. Остальное как и в России, строительные материалы и технологии в Испании на высоком уровне, техника доступна в аренду, в Валенсии где мы работаем, погода отличная. Поэтому строительство дома под ключ возможно в сроки 10-12 месяцев. Затягивает строительство всегда ожидание лицензии, и проект . По ценам - строительные материалы и рабочая сила дороже чем в России. Спасают техника и технологии. Для снижения себестоимости строительства всегда желательно минимальное использование неквалифицированного ручного труда и правильный выбор специализированных подрядчиков, таких как электрики, сантехники, и т.д. Привычка жить красиво осталась невзирая на кризис, поэтому неудивляйтесь если разбег по ценам на одни и те же работы может составлять 100%. Цена на материал и работы в прайс листе как правило не включает НДС, а это 21%.